Sanierungspflicht

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Sanierungspflicht für Immobilienbesitzer – Bürde oder Chance?

Die Sanierungspflicht für Immobilien in Deutschland ist momentan in aller Munde.

Allerdings läuft die Diskussion darüber nicht immer sachlich.

Unter anderem wird dabei auch oft übersehen, dass die klimaneutrale Sanierung von Gebäuden nicht nur ein deutsches Problem ist.

In anderen Ländern gibt es hier teilweise noch erheblich größeren Nachholbedarf.

In diesem Artikel behandeln wir das Thema, das zurzeit die Gemüter erhitzt: Die Sanierungspflicht für Immobilienbesitzer.

Hier erfahren Sie, was der aktuelle Stand ist und was Sie dabei beachten müssen.

Und wir zeigen Ihnen auf, wie wir Ihnen helfen und Sie durch die Unübersichtlichkeit der Regelungen führen können.

Die Sanierungspflicht für Immobilienbesitzer wird in der EU verbindlich

Auch die europäische Gesetzgebung hat die Problematik der Klimakrise auf der Tagesordnung. Das Europäische Parlament in Straßburg arbeitet an einem Gesetz für die energetische Sanierung von Gebäuden.

Über die Ausgestaltung des Gesetzes wird aktuell noch verhandelt. Mit eingebunden in die Gesetzgebung ist der Europäische Rat, der aus den Regierungschefs der Mitgliedsländer gebildet wird.

Eines scheint aber sicher: Eine Sanierungspflicht für Immobilien, die für alle Mitgliedsländer der EU gilt, wird kommen. Ein wesentliches Ziel ganz oben auf der Liste ist die Sicherung der Klimaneutralität bis zum Jahr 2050.

Das EU-Parlament sieht in seinem Entwurf vor, dass die fossilen Brennstoffe, also Gas- und Ölheizungen, bis 2035 nicht mehr verwendet werden sollen. Um dieses Ziel zu erreichen, muss frühzeitig mit den entsprechenden Maßnahmen begonnen werden.

Insgesamt gilt aber, dass die Länder innerhalb der europäischen Gesetzgebung Spielraum bei der Sanierungspflicht haben werden.

Sanierungspflicht in Deutschland

Und damit kommen wir direkt zur Sanierungspflicht für Immobilienbesitzer in Deutschland. Denn Bedenken dazu gibt es viele. Auslöser für diese Bedenken sind die geplanten Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes.

Diese Änderungen werden vorangetrieben vom Bundeswirtschaftsministerium unter Wirtschaftsminister Robert Habeck und vom Bundesbauministerium unter Ministerin Klara Geywitz.

Um es klar zu sagen: Das sind zum aktuellen Zeitpunkt Planungen und Überlegungen. Fest steht hier noch nichts. Außerdem wäre es sinnfrei, jetzt Gesetze zur erlassen, die denen der EU entgegenwirken und von dieser wieder einkassiert werden.

Grundsätzlich ist eine neue Gesetzgebung unserer Ansicht nach durchaus sinnvoll. Denn dass wir uns langfristig von fossilen Brennstoffen unabhängig machen müssen, kann nicht bestritten werden.

Tatsache ist auch, dass über drei Millionen Wohngebäude in Deutschland in energetischer Hinsicht in einem miserablen Zustand sind. Durch die aktuelle Energiekrise und die dadurch gestiegenen Energiepreise spüren Immobilienbesitzer diesen Zustand direkt am eigenen Geldbeutel.

Denn plötzlich kostet es teilweise ein Vielfaches, die Wohnung warm zu kriegen. Es gibt also Handlungsbedarf.

Der aktuelle Stand zur Sanierungspflicht

Um das Feuer aus der Diskussion zu nehmen, möchten wir an dieser Stelle zuerst einmal darüber informieren, wie der aktuelle Stand der Sanierungspflicht ist.

Nach der bisherigen Gesetzeslage unterliegen die Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die sie selbst seit dem 1. Februar 2002 bewohnen, keiner Sanierungspflicht. Erst wenn sie das Haus verkaufen, vererben oder verschenken, ist der neue Besitzer innerhalb von zwei Jahren zur Sanierung verpflichtet.

Übrigens soll auf EU-Ebene die Sanierungsfrist bei Vererbung bei fünf Jahren liegen. Dies ist wieder einmal ein Paradebeispiel dafür, dass man nicht in Panik verfallen sollte, solange nichts entscheiden ist.

Die aktuelle Gesetzgebung sieht Dämm- beziehungsweise Sanierungspflichten vor,

• wenn das Haus einen unbeheizten und unbewohnten Dachboden oder ein oberstes Stockwerk hat, dessen U-Wert über 0,24 W pro Quadratmeter liegt. Die Dämmung muss in diesem Fall nachgeholt werden. Der U-Wert ist der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient, der die Wärmedurchlässigkeit eines Bauteils angibt. Je niedriger dieser ist, umso besser ist er.
• wenn in Räumen, die nicht beheizt sind, Heizungs- oder Warmwasserleitungen nicht gedämmt sind. Auch hier muss diese Dämmung nachgerüstet werden.
• wenn der Heizkessel einer Öl- oder Gas-Heizanlage älter als 30 Jahre ist. Ausgenommen davon sind Brennwert- und Niedertemperatur-Heizanlagen.

Die Einzelheiten dazu sind im aktuellen Gebäudeenergiegesetz geregelt. Wenn Sie sich unsicher fühlen, ob Sie eventuell einer Sanierungspflicht unterliegen, rufen Sie uns an. Das ist unser Metier, damit kennen wir uns aus.

Die Gesetzesänderungen für die Sanierungspflicht ab dem 1. Januar 2024

Wie erwähnt sind die Änderungen der Gesetze in Deutschland und auf europäischer Ebene bisher nur Planungen und Vorschläge. Trotzdem gehen wir hier kurz auf diese Planungen ein. Das Hauptaugenmerk liegt bei den Heizungsanlagen.

Wenn diese so defekt ist, dass sie nicht mehr repariert werden kann, muss sie durch eine Anlage ersetzt werden, die mit mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien betrieben wird. Dazu gehören thermische Solaranlagen, eine Wärmepumpe oder auch eine Hybridanlage auf Basis einer Wärmepumpen-Heizanlage.

Dafür ist aber auch eine Übergangslösung vorgesehen. Diese gilt für den Fall, dass eine neue Heizung nicht rechtzeitig geliefert werden kann oder beispielsweise auch größere Änderungen am Gebäude nötig sind.

Die Dämmung der Fassade als Bestandteil der Sanierungspflicht

Eine Pflicht zur Fassadendämmung gibt es nur, wenn die Fassade saniert, verputzt oder neu gestrichen wird. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass Sie hier nichts tun müssen, wenn Sie nichts tun. Dies ist übrigens unabhängig von einem Verkauf, Vererbung oder Schenkung und bezieht sich damit auch auf den aktuellen Besitzer.

Allerdings gibt es hier einen Fallstrick mit einer 10-Prozent-Regelung. Diese besagt, dass bei Renovierungs- oder Instandhaltungsarbeiten von mehr als zehn Prozent des Gebäudeteils, das gesamte Bauteil erneuert werden muss.

Wir geben zu: Die Gesetzgebung macht es uns allen nicht einfach. Umso wichtiger ist dann aber auch eine kompetente Beratung zur Sanierungspflicht, die wir Ihnen gerne geben.

Ausnahmen von der Sanierungspflicht

Durch diverse Ausnahmeregelungen soll die Zumutbarkeit gewährleistet sein.

Auch hier ist noch nichts entschieden und neben den Übergangslösungen sind echte Ausnahmeregelungen geplant.

So soll es beispielsweise für ältere Senioren Sonderregelungen geben.

Sie sollen als Immobilienbesitzer von der Sanierungspflicht ausgenommen sein, wenn sie alter als 80 Jahre alt sind.

Ausnahmen soll es auch für Sozialwohnungen und Wohnungen mit weniger als 50 Quadratmeter Wohnfläche geben.

Besondere Regelungen sind auch vorgesehen, wenn Sanierungsarbeiten mangels Verfügbarkeit von Fachkräften nicht möglich sind. Beispielsweise wenn die Situation eintritt, dass Ihr Heizungsbauer, der Trockenbauer oder Maurer so überlastet ist und die nötigen Arbeiten schlicht nicht fristgerecht durchführen kann.

Details zu all diesen Problematiken bei der Sanierungspflicht werden noch – wie so vieles bei dieser neuen Gesetzgebung – in den Beratungen geregelt.

Die Energieeffizienzklassen und Solaranlagen als Basis für die Sanierungspflicht

Die legendären Energieeffizienzklassen müssen wieder einmal als Wegweiser für die Gesetzesregelungen herhalten. Da diese allerdings in den Vorgaben zwischen der EU und den einzelnen Ländern nicht einheitlich sind, wird auch daran noch gebastelt werden. Zumindest gibt es aber schon einmal Richtgrößen.

Die EU plant, dass bestehende Immobilien bis zum Jahre 2030 die Energieeffizienzklasse E erreichen müssen und bis zum Jahre 2033 die Klasse D. Davor müssen diese Klassen aber noch vereinheitlicht werden.
Die EU-Gesetzgebung sieht auch eine generelle Pflicht zur Installation von Solaranlagen auf allen bestehenden Gebäuden vor. Die Frist dafür ist das Jahr 2033.

Unser Fazit und wie wir Ihnen helfen können

Es bleibt spannend! Wir sind davon überzeugt, dass es einen Schutz unseres Klimas geben muss, denn schon jetzt sind die Auswirkungen teilweise fatal. In südlichen Ländern der EU grassiert ein verheerender Wassermangel, von dem sogar Frankreich in einem enormen Ausmaß betroffen ist.

Wie schon in den Vorjahren wird es für die französischen Atommeiler immer schwieriger, die Anlagen zu kühlen, weil das Wasser in den Flüssen fehlt.

Daher müssen die Franzosen ihren Atomstrom seit Jahren in Deutschland einkaufen, obwohl sie ein Mehrfaches an Atomanlagen besitzen.
Deutschland hat sich über die letzten Jahrzehnte bei Öl und Gas in eine gravierende Abhängigkeit begeben.

Dies ist umso schlimmer, als dass wir bis vor zwanzig Jahren Weltmarktführer bei den Erneuerbaren Energien waren. Diesen Vorsprung haben wir dann aber zugunsten der hiesigen Energieunternehmen aufgegeben.

Die Schnellschüsse der Gesetzgebung zur Klimarettung in Deutschland und Europa sind nötig. Die neuen Gesetze werden kommen, aber sie beinhalten einen erheblichen Beratungsbedarf. Und da kommen wir ins Spiel. Unsere Architekten, Ingenieure, Baufachleute und Energieberater sind in der Materie zuhause.

Wir kennen uns aus damit. Wir beraten Sie garantiert unabhängig und bei Bedarf führen wir Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten mit unseren Partnern durch. Wir bieten das Komplettpaket aus einer Hand.

Mit uns haben Sie ein Ansprechpartner für Ihr Vorhaben. Und das erleichtert Ihnen die Arbeit ganz erheblich.

Für Sie und Ihre Fragen sind wir der perfekte Ansprechpartner, auch wenn es um die staatliche Förderung der Sanierungsarbeiten geht. Denn solange die neue Gesetzgebung noch nicht klar ist, kann auch die darauf abgestimmte finanzielle Förderung nicht definiert werden.

Wir bleiben hier am Ball und kümmern uns darum.