Reihenhaus sanieren Berlin

Reihenhaus sanieren Berlin

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Wir sanieren Ihr Reihenhaus für Sie. Immobilien Sanierung komplett aus einer Hand.

Auch Reihenhäuser wurden zu allen Zeiten des 20. Jahrhunderts gebaut. Doch gegenüber der Sanierung eines frei stehenden Einfamilienhauses ergeben sich, bedingt durch die besonderen Konstruktionsmerkmale, beim Sanieren von einem Reihenhaus Faktoren, die Schwierigkeiten nicht immer ausschließen.

Als potenzieller Käufer eines Reihenhauses aus dem Bestand sollten Sie diese Punkte bestmöglich vor dem Kauf klären. Sind Sie bereits Besitzer eines Reihenhauses oder einer Doppelhaushälfte, benötigen Sie eine speziell auf diese Anforderungen abgestimmte Vorgehenstaktik.

Wollen Sie ein entsprechendes Reihenhaus Sanierungsprojekt in Berlin oder Brandenburg durchführen, oder denken über den Erwerb eines Reihen- oder Doppelhauses aus dem Bestand nach, können Sie sich gerne jederzeit an uns wenden. Insbesondere unsere jahrzehntelangen Erfahrungen bei Bausanierungen ermöglichen das Erstellen eines optimalen Lösungsansatzes, der den Besonderheiten beim Sanieren von Reihenhäusern Rechnung trägt.

Reihenhaus sanieren Berlin: Warum eine Reihenhaussanierung schwieriger sein kann als die eines frei stehenden Gebäudes

Wer ein frei stehendes Haus, also zum Beispiel ein Einfamilienhaus sanieren möchte, kennt die meisten der Probleme nicht, die den Besitzer eines Reihenhauses ereilen können, noch bevor die Sanierungsmaßnahmen überhaupt umgesetzt werden. Der Besitzer eines Einfamilienhauses kann die Außenhülle (Fassade und Dach) beinahe nach Belieben sanieren, während der Reihenhausbesitzer buchstäblich an Grenzen stößt, nämlich die zum Baufortsatz des Nachbarn.

Das zeigt auch schon die Besonderheit bei Reihenhäusern auf: hier liegt eine Grenzbebauung vor. Der eine oder andere geschätzte Leser wird es bereits erahnen – es ist das Nachbarschaftsrecht, das hier greift und entsprechend für Probleme sorgen kann. Aber auch bebauungsrechtliche Schwierigkeiten können sich ergeben.

Insbesondere die nachfolgenden Situationen sind zu berücksichtigen:

• bauplanungsrechtliche Auflagen und Vorgaben
• bauordnungsrechtliche Auflagen und Vorgaben

Reihenhaus sanieren Berlin: Bauplanungsrechtliche Auflagen und Vorgaben beim Sanieren von Reihenhäusern

Zu den bauplanungsrechtlichen Besonderheiten, die unter Umständen aber auch den Besitzer eines freistehenden Gebäudes treffen können, gehören die Daten aus dem Bebauungsplan, explizit die darin festgehaltenen und festgesetzten Baugrenzen und Baulinien. Zwar erfolgt auch der Bau von frei stehenden Häusern oft auf entsprechenden Baulinien, doch die Wahrscheinlichkeit liegt bei Reihenhäusern noch einmal deutlich höher.

Allerdings sind die bauplanungsrechtlichen Hürden noch am leichtesten zu nehmen. Dazu muss bei den betreffenden Behörden eine bauplanungsrechtliche Befreiung beantragt werden. Da es aber um Energieeinsparungen bzw. eine Verringerung des CO2-Ausstoßes geht, liegen die Chancen für eine entsprechende Befreiung ausgesprochen gut.

Reihenhaus sanieren Berlin: Bauordnungsrechtliche Auflagen und Vorgaben beim Sanieren von Reihenhäusern

Bei den bauordnungsrechtlichen Vorgaben wird es allerdings etwas düster. Zwar stehen die Chancen für entsprechende Genehmigungen insgesamt nicht so schlecht. Aber der Aufwand, bis zu dieser Genehmigung zu kommen, ist wesentlich höher. Auch anderweitige Auswirkungen sollten nicht unterschätzt werden. Vor allem lässt sich vorab nur schwer einschätzen, ob die entsprechenden Behörden Ihrer Argumentation bezüglich der Energieeinsparungen für die geplante Reihenhaussanierung zustimmen.

Reihenhaus sanieren Berlin: Abstandsflächen werden durch Außendämmung von Fassade und Dach verändert

Insbesondere geht es beim Reihenhaus um die Einhaltung von Abstandsflächen. Damit verbunden sind gerade beim Reihenhaus, das ja quasi auf der Grundstücksgrenze steht, die Besonderheiten der Grenzbebauung sowie der Auswirkungen, wie sie zum Beispiel im Nachbarschaftsrecht (BGB) geregelt sind. Wird eine Außendämmung des Dachs vorgenommen, oder soll ein entsprechendes Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS) an der Fassade montiert werden, werden auch die Maße des Gebäudes verändert.

Die außen liegende Dämmung des Daches bedeutet einen Zuwachs in der Höhe. Bei einem WDVS, das auf der Fassade montiert wird, wird die Außenhülle ebenfalls stärker nach außen. Damit verschieben sich dann auch die Abstandsflächen. Die dritte Besonderheit: durch die technischen Eigenschaften von Dämmsystemen kann es sein, dass ein Teil dieser Fassadendämmung, aber auch der Dachdämmung in den „Luftbereich“ des Nachbargrundstücks fällt.

Nachbarschaftsrecht und Grenzbebauung – die schriftliche Einverständniserklärung des Nachbarn einholen

Dazu gibt es sehr viele Gerichtsurteile, deren Aussage annähernd dieselbe ist: Nachbarn müssen so etwas nicht hinnehmen. Es gilt also, sich mit dem Reihenhausnachbarn und auch den anderen Nachbarn (Abstandsflächen sind nach allen Seiten zu berücksichtigen) zu einigen. Diese Einigung sollte immer schriftlich eingeholt werden. Außerdem wird sie auch benötigt, wenn eine Sanierungsmaßnahme am Reihenhaus eine Genehmigungspflicht mit sich bringt.

Doch gerade die nachbarschaftlichen Verhältnisse sind es, die nicht immer die besten sind. Das beste Argument, das Sie dem Nachbarn noch unterbreiten können: dass er ja selbst auch in die Lage kommen könnte, dass er von Ihnen eine entsprechende Genehmigung einholen muss. Für diesen Fall können Sie ihm ja bereits jetzt eine Zustimmung signalisieren oder sogar eine Zug-um-Zug-Einverständniserklärung unterzeichnen.

Wenn Sie sich mit dem Nachbarn nicht einigen können, gibt es Alternativen

Nun gibt es aber durchaus Situationen, in denen sich Nachbarn nicht einigen können. Hier bestehen nun grundsätzlich zwei Optionen, wie Sie die Sanierung Ihres Reihenhauses dennoch vorantreiben können. Einerseits können Sie eine Kombination von Innen- und Außendämmungen in Erwägung ziehen.

Ebenso könnten Sie auch vollständig auf eine Innendämmung zurückgreifen. Bei der Fassade kann das aber mit erheblichen Nachteilen behaftet sein. Nicht nur, dass Ihre Wohnfläche dadurch deutlich verringert wird.

Reihenhaus sanieren Berlin: Innendämmung statt Außendämmung

Auch schwere Möbel, die herkömmlich an Wänden befestigt werden (beispielsweise Küchenschränke) können gegebenenfalls nicht montiert werden, da die Innendämmung dafür nicht ausgelegt ist.

Bei der Kombination Innen- und Außendämmung (Außendämmung an den durchführbaren Außenfassaden und Innendämmung an den Innenwänden der Fassadenteile, für die Sie keine Zustimmung des Nachbarn erhalten) besteht ein hohes Risiko, dass an den Anschlusspunkten beider Dämmtechniken Wärmebrücken entstehen. Diese wiederum würden den Wärmedämmeffekt negativ beeinflussen.

Befreiung bei den betreffenden Behörden erwirken

Dem steht aber noch die Möglichkeit gegenüber, dass Sie sich auch an Behörden wenden können, wenn Ihr Nachbar nicht einwilligt. Die Chancen für eine Befreiung stehen insofern nicht schlecht, als dass viele Ämter die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) oder die CO2-Einsparung höher bewerten als das Nachbarschaftsrecht.

Sollten Sie sich aber hier über den Willen des Nachbarn erfolgreich hinwegsetzen können, ist auf jeden Fall mit einer Verschlechterung des nachbarschaftlichen Verhältnisses zu rechnen. Letztendlich bleibt es also eine persönliche Abwägung, wie Sie sich entscheiden.